夫妻共有/个人所有房产的认定与离婚分割原则

判断房屋属于个人财产还是夫妻共同财产的参考依据：

1、购房时的婚姻状态；

2、首付情况；

3、还贷情况；

4、登记情况

另外，从签订房屋买卖合同的时间来看，可以分为婚前订立和婚后订立，婚前购买房屋最常见的是认定为个人财产，婚后购买房产通常认定为夫妻共同财产。

一、婚前购置房屋的几种情形

（一）、一方出资

1、婚前全额出资

（1）登记在出资方名下：一方个人财产

——《民法典》第1063条：一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产；

——《婚姻法解释（一）》第19条：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外；

注：一方婚前购置房产，在婚前付清前部款项且登记在个人名下的，为夫妻一方个人财产，并不因结婚而转变为夫妻共同财产；婚前将房款全部付清，即使婚后才取得房产证登记的，原则上也为夫妻一方财产。

——婚后将原本登记在出资方一人名下的房屋变更登记为夫妻双方的名下，一般视为对另一方的房屋份额赠与，从个人财产转化为夫妻共同财产，在分割时一般不完全按照《物权法》关于共同共有的处理原则五五分，会考虑出资比例；

（2）登记在双方名下：夫妻共同财产

——上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》：夫妻一方婚前出资购置房屋，权利登记在双方名下的，为夫妻共有财产。如未约定按份共有，可认定共同共有，但在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。（实务中一般三七比例或者二八比例）

（3）登记在另一方名下

——从是否有结婚目的判定为夫妻共同财产。

——广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》：关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题中表述为，以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

（4）登记在出资方名下婚后另一方加名：夫妻共同财产

——婚姻关系存妻一方将其个人所有的婚前财产变更为夫妻共同所有，该种给予行为一般是以建立、维持婚姻关系的长久稳定并期望共同享有房产利益为基础。离婚分割夫妻共同财产时，应当根据诚实信用原则妥善平衡双方利益。人民法院综合考虑共同生活情况、双方对家庭的贡献、房屋市场价格等因素，判决房屋归给予方所有，并酌定给予方补偿对方，既保护了给予方的财产权益，也肯定了接受方对家庭付出的价值，较为合理。（最高法2025年公布的典型判例）

2、婚前付首付，夫妻共同还贷

（1）登记在出资方名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第78条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚内用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协商处理。不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时根据民法典第1087条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。

注：离婚分割一是双方婚后共同还贷支付的款项；二是支付款项对应房产增值的部分

补偿金额的计算方式为 ：补偿金额=（共同还贷本息/总购房成本）X房屋现值/2

（2）登记在双方名下

——属于夫妻共同共有，在离婚分割该房产时，出资一方可适当多分。

（3）登记在另一方名下

——从是否有结婚目的判定为夫妻共有财产。

——广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》：关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题中表述为，以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。

（4）登记在出资方名下婚后另一方加名

——综合考虑共同生活情况、双方对家庭的贡献、房屋市场价格等因素，判决房屋归给予方所有，并酌定给予方补偿对方。

（二）、双方出资

——婚前双方出资可能有2种方式：1是双方各自分别支付部分首付款至房地产开发商指定的银行账户；2是一方将款项支付给签订合同一方，由签订合同一方向房地产开发商支付按揭

1、登记在一方名下

——认为构成借贷关系，非登记方即便可以证明出资，也无法主张房屋的共同共有；

——认为构成赠与关系，非登记方即便可以证明出资，也无法主张房屋的共同共有；

——认为对房屋的出资，法院一般认为夫妻双方是在婚前以“结婚为目的”购置房屋，属于夫妻共有。实务中认定是按份共有还是共同共有，不同法院处理方式不一。

——深圳市中级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》：夫妻一方在婚前购买房产并登记在该方名下，另一方主张其在买房时亦有出资且婚前买房目的即为结婚共同居住，如果并无充分证据显示有关款项属于借款或者赠与等性质，人民法院应当认定各自的出资比例共有房产。

2、登记在双方名下

——夫妻共同共有

（三）、父母出资

1、一方父母全额出资

（1）登记在己方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。实务中一般该不动产为出资方子女的个人财产。

（2）登记在双方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：当登记在双方/另一方子女名下的行为，可以推定父母有赠与双方的意思，应该认定为共同共有；

——江苏省高级人民法院民一庭2019年7月印发《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）：一方父母出全资购置的不动产，无论该出资行为发生在婚前还是婚后，所有权登记在子女双方或者另一方名下，该出资可以认定为子女双方的赠与，该不动产可以认定为共同共有。

注：实务中，即使父母和夫妻之间另外存在借贷或赠与关系，该房屋也属于夫妻双方共有的婚前财产，如有约定份额按约定分割，如没有应等额分割。

（3）登记另一方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：登记在双方/另一方子女名下的行为，可以推定父母有赠与双方的意思，应该认定为共同共有；

——江苏省高级人民法院民一庭2019年7月印发《家事纠纷案件审理指南（婚姻家庭部分）：一方父母出全资购置的不动产，无论该出资行为发生在婚前还是婚后，所有权登记在子女双方或者另一方名下，该出资可以认定为子女双方的赠与，该不动产可以认定为共同共有。

2、一方父母付款付首付，夫妻共同还贷

（1）登记在己方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：父母婚前出资部分是对己方子女的赠与，该房屋属于一方的个人财产，另一方可以获得双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分。

（2）登记在双方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：登记在双方/另一方子女名下的行为，可以推定父母有赠与双方的意思，应该认定为共同共有；

（3）登记另一方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：登记在双方/另一方子女名下的行为，可以推定父母有赠与双方的意思，应该认定为共同共有；

3、双方父母全额出资

（1）登记在一方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：登记在双方/另一方子女名下的行为，可以推定父母有赠与双方的意思，应该认定为共同共有；该不动产可以认定双方按照各自父母出资份额按份共有。

注:也有观点认为因系婚前买房，一方父母为了体现结婚诚意，自愿登记在对方子女名下，属于双方父母与出售房共同订立以一方子女为受领房屋的第三人的利他合同，不适用《民法典》第1062条第4项规定，应该剧《民法典》第1063天第3项，认定属于一方子女的个人财产。同时应综合区分签订购房合同时是夫妻一方还是双方与卖家签订。

有观点认为婚前由双方父母出资购房，登记在夫妻一方名下时，除内部另有按份共有的约定外，产权应为登记人所有。在夫妻内部存在按份共有的协议时，也应属于夫妻共同的婚前财产，在分割时由约定从约定，无约定应等额分割。

（2）登记在双方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：登记在双方/另一方子女名下的行为，可以推定父母有赠与双方的意思，应该认定为共同共有；该不动产可以认定双方按照各自父母出资份额按份共有。

4、双方父母部分出资，夫妻共同还贷

（1）登记在一方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：父母婚前出资的部分视为对自己子女的赠与；

——北京市高级人民法院《关于审理婚姻纠纷若干疑难问题的参考意见》：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，该不动产应作为夫妻共同财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。

（2）登记在双方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第1款：父母婚前出资的部分视为对自己子女的赠与；

——北京市高级人民法院《关于审理婚姻纠纷若干疑难问题的参考意见》：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还愉快的，该不动产应作为夫妻共同财产，在离婚时综合考虑出资来源、装修情况等因素予以公平分割。

注：双方父母的出资可能处于借贷，也可能出于赠与，但另属不同的法律关系，如父母请求返还出资的，应适用《民法典》合同编的相关规定。

二、婚后购置房屋的几种情形

（一）、一方出资

1、婚前资产出资

（1）登记在出资方名下

——一方以婚前财产全额出资且登记在出资方名下，房屋属于个人财产

（2）登记在双方名下

——一方以婚前财产全额出资且登记在双方名下，房屋属于夫妻共同财产

（3）登记在另一方名下

——一方以婚前财产全额出资且登记在另一方名下，房屋属于夫妻共同财产

注：上海市第二中级法院熊燕法官《涉房屋分割的离婚纠纷类改发案件裁判要点》：除夫妻一方婚前个人房产完成足以购买新房产且该新房产仍登记于该夫妻一方一人名下等少数情况，夫妻婚后所购房屋无论登记于夫妻一方还是双方名下，一般均属于夫妻共同财产。

2、婚前财产付首付，夫妻共同还贷

（1）登记在出资方名下

（2）登记在双方名下

（3）登记在另一方名下

（二）、夫妻双方出资

1、登记在一方名下

——上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》：夫妻双方共同出资购买的产权房屋均为属于夫妻共同财产；

2、登记在双方名下

——上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》：夫妻双方共同出资购买的产权房屋均为属于夫妻共同财产；

注：夫妻婚内出资购买的房产，无论登记产权证时一方还是双方名字，均视为夫妻共同财产；如夫妻双方在婚内对双方出资购买的房屋进行了约定，如约定房产归妻子一方所有，该房屋所有权应按照协议归妻子一方，离婚时男方无权主张分割。

3、登记在子女名下

（1）未成年子女名下

——深圳市中级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷案件的裁判指引》：夫妻双方在婚姻关系存续期间购买房产登记在未成年子女名下，双方当事人在离婚时主张该房产未夫妻共同财产的，人民法院在离婚案件中不予处理，告知有关当事人在离婚后另行主张分割共有财产；

——最高人民法院民事审判第一庭《夫妻共同出资购买的房屋，产权登记在未成年子女名下，离婚时应如何处理》：双方婚后用夫妻共同财产购买房屋，子女尚未成年，如果产权登记在该子女名下，夫妻离婚时不能简单按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。实际生活中，夫妻双方共同出资购买房屋后，可能基于各种因素的考量将房屋产权登记在未成年子女名下，如果其真实意思时将房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由之际额抚养未成年子女的一方暂时管理；如果真实意思并不是将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理比较事宜。

（2）成年子女名下

——江苏省高级人民法院：银钢查明是否有真实的赠与意思（不仅限于未成年人）

注：若夫妻基于代持意思将房屋登记在子女名下，内部约定不能对抗善意第三人

4、登记在子女和夫妻一方或双方名下

——上海市高级人民法院《关于审理婚姻家庭纠纷若干问题的意见》：若产权登记中有子女，未约定安按份共有的，应认定共同共有。

（三）、父母出资

1、一方父母全额出资

（1）登记在己方子女名下

——《婚姻法解释（三）》第7条认定父母将出资确定赠与自己子女一方的意思表示，属于一方个人财产，酌情补偿另一方，补偿需综合考虑共同生活时间、生育及抚养子女情况、离婚过错、家庭贡献大小等因素；

        《民法典》认为不能根据登记一方名下，为维护婚姻家庭关系，也不认定为个人财产，因作为夫妻在婚姻存续期间确定的财产为共同财产；

——实务中，当事人有证据证明一方父母出资的意图并非赠与，而是借贷时，就不能推定为子女的个人财产，应按照父母和其子女之间存在借贷关系处理；或者夫妻另一方有明确的证据证明该房屋为对双方的赠与，自然也就不适用《婚姻法解释（三）》第7条。

——

（2）登记在双方子女名下

——应该考量出资方父母的真实意思表示，如果能证明该出资时对子女双方的赠与，该房屋可以认定为夫妻共同共有。实际分割时，分割比例需看出资来源和家庭贡献，可能并以均等份额。

实务中，即便父母事后拿出证据证明仅赠与子女一方，也不认为属于女子个人财产。

（3）登记另一方子女名下

——应该考量出资方父母的真实意思表示，如果能证明该出资时对子女双方的赠与，该房屋可以认定为夫妻共同共有。由于另一方子女未对出资做贡献，在离婚分割份额中相应少分。

2、一方父母付款付首付，夫妻共同还贷

（1）登记在己方子女名下

——北京市高级人民法院《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》：婚后由一方父母支付首付款为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下，由夫妻共同偿还余款的，不属于最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》（已失效），该不动产应作为夫妻共有财产，在离婚时综合考量出资来源、装修情况等因素予以公平分割。

（2）登记在双方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款：父母出资应认定为对子女双方的赠与，又因夫妻共同还贷，该房屋属于夫妻共同共有。

（3）登记另一方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款：父母出资应认定为对子女双方的赠与，又因夫妻共同还贷，该房屋属于夫妻共同共有。

3、双方父母全额出资

（1）登记在一方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）》（已失效）第7条：应该认定按份共有；但最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款：认定为夫妻共同共有；《民法典》第1062条：在没有明确赠与某方的情况下，应该归夫妻共同所有。

注：实务中如一方当事人能够举证证明，由双方父母出资购买的房屋，即使产权登记在一方子女名下，但能证明该房屋是双方父母对一方的赠与，或证明父母出资是对双方的共同借贷，也会影响分割比例。目前司法实践中，多数判例按照共同共有等额分割。

（2）登记在双方子女名下

——最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第29条第2款：该房屋属于夫妻共同共有。

4、双方父母付首付，夫妻共同还贷

（1）登记在一方子女名下

——在父母没有明确赠与某方的意思时，且考虑到“按份共有与家庭的伦理特征不相符”，无论登记在一方还是双方子女名下都应认定为共同共有。

（2）登记在双方子女名下

——在父母没有明确赠与某方的意思时，且考虑到“按份共有与家庭的伦理特征不相符”，无论登记在一方还是双方子女名下都应认定为共同共有。

注：《婚姻法解释（三）》第7条将父母为小夫妻购买不动产，在没有明确表明赠与给自己子女的情况下，推定为对自己子女的赠与，否定了夫妻的一体性，忽略了夫妻共有财产的共同生活的目的性；《民法典》已经明确规定在夫妻关系存续期间取得的财产为共有财产，除非赠与人又明确的赠与夫或妻的意思表示，赠与的财产才能认定为个人财产。

三、几种特殊类型房屋的离婚分割情形

1、婚后继承或受赠的房屋

——原则上属于夫妻共同财产，除非遗嘱或赠与合同明确写明“只归一方所有”。

——婚姻关系存续期间，一方父母将其房产转移登记至夫妻双方名下，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决房屋归出资方子女所有，并综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活情况等因素合理补偿对方。（最高法2025年公布典型判例）

2、离婚时尚未确定所有权的房屋

——《婚姻法解释（二）》第21条：离婚时双方对尚未确定所有权或尚未取得完全所有权的房屋又争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据事情情况判决由当事人适用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

3、婚前一方所有，婚后拆迁获得的房屋

——一方婚前所有房屋因政府政策被拆迁，以产权调换方式取得所迁安置房的，原则上该拆迁安置房应认定未原产权人的个人财产。但进行利益分割是还须考量补偿啊方式及出资情况等因素：

        （1）如产权调换以被拆迁房的面积作为拆迁安置补偿标准且未进行添附、扩建的，应认定为原产权人的 个人财产；    

        （2）如产权调换是以户主家庭人口的多少作为拆迁安置补偿标准且未进行添附、扩建的，应考量安置房的取得来源及家庭人口因素：产权面积转换的安置房产应为原产权的个人财产；人身因素起到绝对贡献作用的拆迁利益，应先拆解出其他家庭成员所占比例，夫妻不享有原产权的一方所占比例部分为夫妻一方财产。

        （3）如产权调换涉及补差价的；以夫妻共同财产出资补差价的，该安置房产仍属于原产权人的个人财产，但补差价的数额及对应的房屋增值部分应为夫妻共同财产；如以原产权人的个人财产出资补差价的，该拆迁安置房应为原产权人的个人财产。

        （4）如婚后对房屋进行扩建后又拆迁的：以夫妻共同财产扩建的，房屋扩建所获得的拆迁利益应认定为夫妻共同财产；以原产权人的个人财产出资扩建的，该拆迁安置房应为原产权人的个人财产。

        （5）如婚后对房屋进行添附后又拆迁的：以夫妻共同财产添附的，如该行为并不改变房屋属性的，该拆迁安置房应为原产权人的个人财产，但装修等添附的部分被作为辅助设施评估且获得相应拆迁利益的，该拆迁利益应认定为夫妻共同财产；以原产权人的个人财产出资添附的，该拆迁安置房应为原产权人的个人财产。

4、借名买房的房屋

（1）借用第三人名义买房，房屋登记在第三人名下

——离婚案件中不可随意增加第三人作为案件当事人，法院会要求另行解决；

（2）借用父母或者子女名义买房并登记在其名下

——最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第79条：婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。

（3）第三方借用夫妻一方或双方名义买房，登记在夫妻一方或双方名下

——第三方出购房款，与夫妻一方或双方签订借名买房协议将房屋登记在夫妻一方或双方名下，法院一般不处理该房屋的权利归属，要求另案解决。

（4）父母借用夫妻一方或双方名义买房，登记在夫妻一方或双方名下

——最高人民法院关于适用《民法典》婚姻家庭编的解释（一）第29条第2款：当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照《民法典》第1062条第1款第4项的原则处理，即父母的购房款在无协议特别约定的情形下，极可能被认定对其子女及其配偶双方的赠与，因此很难被认定为父母借子女名义买房。实务中，发生离婚纠纷时，父母和子女串通作证的情形或者补签协议的较多，需要综合具体案情、双方陈述、款项支付金额和时间、相关协议内容、签署时间、签字情况、购房时间以及事后权利人主张、房屋登记情况等综合判断。

5、一方婚前承租的公房

——公房的承租人原则上限于本单位职工，有正当理由与承租人同居的人，因长期居住对该房屋也享有权利，离婚时另一方在特定情形下有居住权。离婚分割时，对夫妻双方均可承租的公房，由一方承租，对另一方给与适当的经济补偿。

6、房改房（已购公有住房）

——婚姻存续期间，双方用夫妻共有财产出资购买的以一方父母名义参加的房屋，产权登记在一方父母名下的，离婚时另一方主张按照夫妻共有财产进行分割，法院一般不支持；夫妻的出资可作为债权处理。

——婚姻存续期间，双方用夫妻共有财产出资购买的房改房，产权登记在夫妻一方或双方名下的，视为夫妻共同财产。

——婚前由夫妻一方承租或父母承租，婚后以夫妻共同财产购买的由产权公房，房屋产权登记一方名下也视为共同财产。

7、小产权房（未缴纳土地出让金等费用，在农村集体土地上建设的房屋）

——虽无房产证，但作为存集体一员合法审批建设的，属于有效合法，离婚财产分割时可参照上市交易商品房分割；

——无合法审批手续也无产权证，属于违法建筑的，离婚当事人请求分割的，法院不予支持。

8、军产房

——房屋未完成房改，没有办理产权证但属于夫妻双方婚内取得，应属于夫妻共同财产，原则上可以分割，实务中可盘踞房屋归军人一方所有，并对另一方进行相应的补偿。